Investir dans l’immobilier locatif semble être une excellente idée sur le papier. Il suffit d’acheter un logement dans un quartier agréable, de trouver des locataires et de laisser l’argent rentrer, n’est-ce pas ?

Eh bien, il y a certains points à prendre en compte avant d’acheter une propriété et de mettre une annonce « à louer » sur la pelouse et dans le journal (ou en ligne). Nous vous proposons ici un récapitulatif des avantages et des inconvénients de la location d’un logement et vous donnons quelques conseils sur la manière de réaliser des bénéfices en tant que propriétaire.

Points essentiels à retenir

• Investir dans l’immobilier locatif présente plusieurs avantages, comme la production de revenus supplémentaires et certains avantages fiscaux.
• Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier locatif est le potentiel d’appréciation de la valeur.
• Parmi les inconvénients, citons les dépenses imprévues, comme les pannes d’appareils électroménagers et les problèmes de plomberie, et les mauvais locataires.
• Pour minimiser les risques, les propriétaires peuvent vérifier la solvabilité des locataires potentiels, faire inspecter la propriété par une agence professionnelle et créer un fonds d’urgence.

Conseils pour le propriétaire potentiel

Avantages de l’immobilier locatif

De nombreuses personnes qui se sentent mal à l’aise pour investir dans des instruments financiers n’ont aucun scrupule à investir dans l’immobilier, car il s’agit d’un actif tangible. Il s’agit d’une distinction psychologique, car une mauvaise action et un mauvais immeuble locatif sont tout aussi capables de perdre de l’argent. Cela dit, voici les avantages qui apparaissent sur le papier.

Revenu courant.

Il s’agit de l’argent du loyer qui reste après le paiement de l’hypothèque et des dépenses connexes. Le revenu courant est l’argent mensuel pour lequel vous n’avez pas eu à travailler – votre propriété le produit pour vous.

Appréciation

Il s’agit de l’augmentation de valeur que les propriétés connaissent généralement au fil du temps. L’appréciation n’est pas garantie. Toutefois, si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans une région stable, sa valeur augmentera probablement au fil des ans. Même les biens situés dans des zones peu peuplées et moins recherchées peuvent s’apprécier en raison de l’inflation générale.

Effet de levier

Les biens locatifs peuvent être achetés avec des fonds empruntés. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble du bien et le capital qu’il détient en ne versant qu’une fraction de son coût total – un pourcentage de la valeur totale. En outre, le bien que vous achetez garantit la dette plutôt que vos autres actifs. Si vous ne respectez pas les paiements mensuels du prêt, vous pouvez perdre le bien locatif, mais vous ne devriez pas perdre votre propre maison.

Avantages fiscaux

Vos revenus locatifs peuvent être exonérés d’impôt si vous ne recevez pas de liquidités nettes après déduction des dépenses. Cela signifie que votre hypothèque est remboursée et que vous possédez une plus grande part de la valeur totale du bien (au lieu de simplement le contrôler), mais que vous ne payez pas d’impôts sur l’argent qui fait cela pour vous. En outre, vous pouvez retirer de l’argent non imposable en refinançant votre prêt si le bien s’apprécie et si les taux d’intérêt ont baissé. Enfin, vous pouvez éviter de payer des impôts sur la vente d’un bien immobilier locatif si vous le vendez et réinvestissez rapidement l’argent dans un autre bien (ce que l’on appelle le switching ou échange libre d’impôt).1

Inconvénients des biens immobiliers locatifs

Responsabilité

Que se passe-t-il si un escalier se brise sous les pieds de votre locataire ? Avec l’augmentation des poursuites frivoles et la nature impossible à quantifier de la « détresse émotionnelle », la responsabilité peut être une chose effrayante. Héberger quelqu’un en échange d’argent vous place, vous et le locataire, dans une relation où les deux parties sont responsables. Vous devez être certain que la propriété que vous louez est conforme à tous les codes et règlements de construction.

Dépenses imprévues

Que faites-vous lorsque vous soulevez le tapis du sous-sol et que vous découvrez une fissure qui s’ouvre sur l’abîme ? Il est impossible de se préparer à toutes les dépenses liées à la possession d’un bien locatif. Les chaudières, la plomberie et les appareils sanitaires doivent souvent être remplacés et leur coût n’est pas prohibitif. Cependant, un câblage défectueux, de mauvaises fondations et une toiture défectueuse peuvent être très coûteux à réparer. Si vous ne pouvez pas payer les réparations, vous vous retrouverez sans locataire et avec la triste perspective de vendre la propriété à un prix nettement inférieur. De plus, avec l’évolution des codes du bâtiment, la peinture au plomb, l’amiante, les tuiles de cèdre et d’autres matériaux qui ont passé l’inspection dans le passé peuvent être réévalués à votre désavantage.

Mauvais locataires

Personne ne souhaite avoir à faire appel à une agence de recouvrement pour récupérer des loyers impayés. Malheureusement, presque tous les propriétaires ont une histoire dans laquelle des agents de police ou des shérifs ont escorté leur locataire hors de la propriété, effaçant ainsi tout espoir d’obtenir les cinq mois de loyer en retard. Les mauvais locataires peuvent également augmenter vos dépenses imprévues et même vous valoir un procès.

Vacance du logement

L’absence de rentrées d’argent signifie que vous devez effectuer des paiements mensuels de votre poche. Si vous disposez d’un fonds d’urgence, vous serez en mesure de survivre aux vacances sans trop de problèmes. Si vous n’en avez pas, vous risquez de devoir vous démener pour payer le loyer au plus dur des propriétaires : la banque.

Conseils aux propriétaires

Réduire au minimum les inconvénients de la possession d’un bien immobilier est simple. Voici quelques lignes directrices qui vous aideront.

Gardez des attentes raisonnables

Ayez pour objectif un flux de trésorerie positif, mais ne vous attendez pas à acheter un nouveau yacht à la fin de l’année. Si vous gardez le contrôle de vos attentes, vous ne serez pas tenté d’augmenter le loyer et de chasser les bons locataires.

Trouvez un équilibre entre les gains et l’effort

Avez-vous l’intention d’être un propriétaire « direct » ou de travailler avec une entreprise ? Les revenus actuels ne semblent pas si importants si vous travaillez à plein temps sur votre propriété locative. Heureusement, il existe des sociétés de gestion immobilière qui gèrent votre propriété en échange d’un pourcentage du revenu locatif ; vous pourriez envisager d’en engager une.

Connaissez les règles

Le fisc et l’urbanisme définissent vos responsabilités et vos obligations ; vous ne pouvez donc pas prétendre à l’ignorance lorsque quelque chose se produit.
Vous devrez faire quelques lectures : néanmoins, il vaut mieux passer 20 heures à la bibliothèque que dans une salle d’audience.

Faites inspecter la propriété

L’une des meilleures façons d’éviter les dépenses imprévues est de faire inspecter la propriété par un professionnel avant de l’acheter.

Assurez-vous que vos baux sont légaux

Si vous faites une erreur dans le bail, il vous sera plus difficile d’intenter un procès si un locataire en viole les termes.

Appelez des références et effectuez des vérifications de crédit

Trop de propriétaires se précipitent pour combler une vacance au lieu de prendre le temps de s’assurer que le locataire potentiel est une meilleure option qu’une propriété vide. Si vous avez le temps, vous pouvez passer en voiture devant l’espace de vie actuel d’un locataire potentiel – c’est à cela que ressemblera probablement votre propriété lorsque ce locataire y vivra.

Adhérez à l’association de propriétaires de votre région

En adhérant à une association, vous bénéficierez d’une grande expérience, ainsi que de modèles de baux, de copies des lois et règlements, et de listes d’avocats, d’entrepreneurs et d’inspecteurs compétents. Certaines associations peuvent même vous permettre d’adhérer avant d’acheter un bien locatif.

Faites-vous des amis avec un avocat, un fiscaliste et un banquier.

Si vous vous rendez compte que vous aimez posséder des biens locatifs, un réseau comprenant ces trois professionnels sera essentiel si vous voulez augmenter vos avoirs.

Assurez-vous d’avoir le bon type d’assurance

Après avoir appris les règles, vous devrez souscrire une assurance pour couvrir votre responsabilité. Vous aurez besoin de l’aide d’un professionnel de l’assurance pour choisir la formule appropriée à votre type de propriété locative ; une simple police d’assurance habitation peut ne pas être suffisante.

Créez un fonds d’urgence

Il s’agit essentiellement d’argent réservé aux dépenses imprévues qui ne sont pas couvertes par l’assurance. Il n’y a pas de montant fixe pour un fonds d’urgence, mais 20 % de la valeur de la propriété est une bonne ligne directrice. Néanmoins, tout est mieux que rien. Si vous tirez un revenu courant d’une propriété, vous pouvez mettre cet argent dans le fonds d’urgence.