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15 conseils pour l’achat de votre première propriété locative

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Considérez les risques et les avantages liés à la possession d’un investissement immobilier.

Vous envisagez d’acheter un investissement immobilier ? L’immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un bon investissement. Les experts s’accordent toutefois à dire que, comme pour tout investissement, il est préférable d’être bien informé avant de plonger avec des centaines de milliers de dollars. Voici les éléments que vous devez prendre en compte et étudier.

Points essentiels à retenir

  • L’achat d’un investissement immobilier pour en tirer un revenu locatif peut être risqué.
  • Les acheteurs doivent généralement verser une mise de fonds d’au moins 20 %.
  • Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent aller de la compréhension des lois de base sur les locataires à la capacité de réparer un robinet qui fuit.
  • Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas où vous ne loueriez pas la propriété, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas l’hypothèque.

1. Êtes-vous fait pour être propriétaire ?

Savez-vous vous débrouiller avec une boîte à outils ? Êtes-vous capable de réparer une cloison sèche ou de déboucher une toilette ? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu’un pour le faire à votre place ou engager un gestionnaire immobilier, mais cela réduira vos bénéfices. Les propriétaires qui n’ont qu’une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Astuce: Si vous n’êtes pas du genre bricoleur et que vous n’avez pas beaucoup d’argent disponible, le statut de propriétaire n’est peut-être pas fait pour vous.

2. Remboursez vos dettes personnelles

Les investisseurs avisés peuvent avoir des dettes dans le cadre de leur stratégie d’investissement, mais le commun des mortels devrait les éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’une propriété locative n’est peut-être pas la bonne solution.

Il convient qu’il est essentiel d’être prudent : « Il n’est pas nécessaire de rembourser la dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire ». Il est suggéré de disposer d’un coussin de trésorerie. « Ne vous mettez pas dans une position où vous manquez de liquidités pour effectuer les paiements de votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité « 1.

3. Assurez une mise de fonds

Les investissements immobiliers exigent généralement une mise de fonds plus importante que les propriétés occupées par leur propriétaire ; les conditions d’approbation sont plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison où vous vivez actuellement ne conviendront pas pour un investissement immobilier. Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 %, étant donné que l’assurance hypothécaire n’est pas offerte pour les immeubles locatifs. Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, tel qu’un prêt personnel.

4. Trouvez le bon emplacement

La dernière chose que vous voulez, c’est d’être coincé avec une propriété locative dans une région qui est en déclin plutôt que stable ou qui prend de la vitesse. Une ville ou un endroit où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.

Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont faibles, un district scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. En outre, un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès aux transports en commun et un marché du travail en pleine expansion peut représenter un plus grand nombre de locataires potentiels.

5. Faut-il acheter ou financer ?

Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenons l’exemple d’un immeuble locatif dont l’achat coûte 100 000 €. Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait obtenir 9 500 €de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 100 000 €.

D’autre part, le financement peut vous permettre d’obtenir un rendement supérieur. Pour un investisseur qui verse un acompte de 20 % sur une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur le prêt hypothécaire, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les gains s’élèvent à environ 5 580 € par an. Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % sur l’investissement de 20 000 € est beaucoup plus élevé que les 9,5 % obtenus par l’acheteur au comptant.

6. Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt peut être relativement faible en 2020, mais le taux d’intérêt sur un investissement immobilier est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt hypothécaire traditionnel. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un paiement hypothécaire faible qui ne gruge pas trop vos bénéfices mensuels.

7. Calculez vos marges

Les sociétés de Wall Street qui achètent des biens en difficulté visent des rendements de 5 à 7 % car, entre autres dépenses, elles doivent payer leur personnel. Les particuliers devraient se fixer un objectif de rendement de 10 %. Estimez les frais d’entretien à 1 % de la valeur du bien par an. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les éventuels frais d’association des propriétaires, les impôts fonciers, les dépenses mensuelles telles que la lutte contre les parasites et l’aménagement paysager, ainsi que les dépenses d’entretien régulier pour les réparations.

8. Investissez dans une assurance propriétaire

Protégez votre nouvel investissement : En plus de l’assurance des propriétaires, envisagez de souscrire une assurance des propriétaires. Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile2, au cas où un locataire ou un visiteur se blesserait à cause de problèmes d’entretien de la propriété.

Pour réduire vos coûts, vérifiez si un assureur vous permet de regrouper l’assurance du propriétaire avec une police d’assurance du propriétaire.

9. Tenez compte des coûts inattendus

Il n’y a pas que les coûts d’entretien et de maintenance qui grugent votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité qu’une urgence survienne – des dommages au toit causés par un ouragan, par exemple, ou des tuyaux qui éclatent et détruisent le plancher de la cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de votre revenu locatif pour ce type de coûts afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu.

10. Évitez les rénovations

Il est tentant de chercher la maison que vous pouvez acheter à bas prix et transformer en bien locatif. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n’ayez un entrepreneur qui fait du travail de qualité à peu de frais ou que vous ayez des compétences en matière de rénovation à grande échelle, vous payeriez probablement trop cher pour rénover. Cherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

11. Calculez les frais d’exploitation

Les frais d’exploitation de votre nouvelle propriété représenteront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si vous demandez 1 500 € de loyer et que vos dépenses s’élèvent à 600 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %. Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous demandez est de 2 000 € par mois, attendez-vous à payer 1 000 € de dépenses totales.

12. Déterminez votre rendement

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est le rendement de ce dollar ? Les actions peuvent offrir un rendement au comptant de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, d’autant plus que ce chiffre devrait augmenter avec le temps.

13. Achetez une maison à bas prix

Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront importantes. Certains experts recommandent de commencer par une maison de 150 000 € dans un quartier en plein essor. En outre, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la pire maison du quartier.

14. Connaissez vos obligations légales

Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois régissant les relations entre propriétaires et locataires dans leur État et leur région. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion, le logement équitable, et plus encore, afin d’éviter les problèmes juridiques.

15. Peser les risques et les avantages d’un investissement immobilier

Dans toute décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus. Investir dans l’immobilier a-t-il encore un sens pour vous ?

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